เศรษฐีเงินเย็น…ซื้อช้างตัวละบาท

top01babybull

การกระจายความเสี่ยงเป็นสิ่งจำเป็น เรามักได้รับคำแนะนำให้แบ่งสัดส่วนการลงทุนออกไปในรูปแบบต่างๆ ตามความเหมาะสมของช่วงวัยและทัศนคติของแต่ละบุคคล สถิติผลตอบแทนต่อปีที่พึงคาดหวังของการลงทุนแต่ละประเภทที่เราอาจได้จากเจ้าหน้าที่วาณิชธนกิจของธนาคารหรือฝ่ายที่ดูแลการบริหารสินทรัพย์ให้ลูกค้ารายใหญ่ในช่วงนี้ก็คือ ผลตอบแทนจากหุ้นหรือกองทุนปีละประมาณ15-20% ทองคำประมาณ 10-20% ตราสารหนี้ 5-6% กองทุน 4-5.5% พันธบัตร 3-5% และเงินฝากธนาคาร 2-3%

จากสถิตินี้จะเห็นได้ว่า การลงทุนในหุ้นมีโอกาสได้ผลตอบแทนสูงสุด แต่ก็เสี่ยงมากที่สุด สมมุติว่าเราเอาเงิน 5 ล้านไปลงทุนในหุ้น 5 ปี โดยมีผลตอบแทนสูงสุดคงที่ปีละ 20% เมื่อครบกำหนดเงินต้น 5 ล้านของเราอาจจะกลายเป็นเงินประมาณ 12.5 ล้าน ก็คือประมาณ 250% ก็ฟังดูเหมือนจะดี แต่ในความเป็นจริงเงิน 5 ล้านของเราที่นำมาลงในหุ้นอาจหดหายลงเหลือ 5 แสนก็เป็นได้ถ้าเราลงทุนผิดจังหวะ ผิดเวลา หรือลงทุนในหุ้นผิดตัว อาจเจอสถานการณ์ตลาดผันผวน หรือวิกฤตขาลง การลงทุนในหุ้นจึงเป็นช่องทางที่น่าหวาดเสียวที่สุดสำหรับคนไม่ชอบเสี่ยง

เคยมีนายธนาคารแบ่งปันประสบการณ์จริงในการดูแลลูกค้ารายใหญ่ให้ฟังว่า โดยปกติแล้วเศรษฐีที่มีเงินฝากระดับห้าสิบล้านขึ้นไป หากไม่ได้ร่ำรวยมาจากการทำธุรกิจจนประสบความสำเร็จหรือได้มรดกก้อนใหญ่ มีหนึ่งในร้อยเท่านั้นที่จะมั่งคั่งมาจากการเล่นหุ้น คนส่วนใหญ่ที่มีเงินฝากมากๆ มักทำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็มีทั้งพวกขายสมบัติเก่ากิน และพวกที่เป็นนักค้าอสังหาริมทรัพย์ตัวจริง พวกหลังนี้จะมีเงินเย็นพร้อมสำหรับการซื้อที่ทำเลดีๆ และรอขายเมื่อได้ราคาสูงๆ เศรษฐีเงินเย็นมักได้โอกาสซื้อของดีราคาถูกกว่าใครเสมอ จนเป็นที่พูดกันขำๆว่า คนรวยซื้อช้างตัวละบาท เพราะมีไม่น้อยที่อสังหาริมทรัพย์ในทำเลดีเยี่ยมถูกปล่อยขายด่วนเพราะเจ้าของร้อนเงินอย่างหนัก และผู้ซื้อที่มีเงินก้อนจะมีอำนาจต่อรองสูงมาก บางคนซื้อมาถูกๆ ไม่นานก็ขายได้กำไรหลายร้อยเปอร์เซ็นต์

donald-trump

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ทำให้คนกลายเป็นเศรษฐีน้อยเศรษฐีใหญ่กันมาแล้วมากต่อมาก เพราะเป็นเรื่องของเงินต่อเงิน คนเงินน้อยหรือคนที่มีความมั่นคงทางการเงินต่ำ อาจสามารถลงทุนในหุ้นหรือสินทรัพย์ประเภทอื่นได้ แต่อสังหามักเป็นเรื่องของคนมีเงินจริงๆ แม้สภาพคล่องจะต่ำกว่าอย่างอื่น แต่ผลตอบแทนในระยะกลางและยาวโดยสถิติสูงกว่ามาก และถือว่าความเสี่ยงไม่สูง เพราะแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปมีแต่จะเพิ่มขึ้นขึ้นอยู่ว่าจะขึ้นมากหรือน้อยเท่านั้น ส่วนการซื้อที่ดินหรือซื้อบ้านเอาไว้อยู่อาศัยเองไม่ถือเป็นการลงทุน และถือเป็นค่าใช้จ่ายด้วยซ้ำเพราะไม่มีผลกำไรตอบแทน เนื่องจากคนไทยเราไม่นิยมขายบ้านเก่าของตนเมื่อได้ราคาดีแล้วย้ายไปซื้อบ้านใหม่นัก ด้วยมองว่าบ้านเป็นทั้งสถานที่อยู่อาศัยและมีคุณค่าทางจิตใจ ใครประกาศขายบ้านที่ตัวเองอยู่ ถ้าไม่ใช่เพราะต้องการย้ายถิ่นฐานไปไหน ก็อาจถูกเพื่อนบ้านนินทาหรือตั้งข้อสงสัยว่า คงเป็นหนี้ถึงขั้นหมดเนื้อหมดตัวจนต้องขายที่ซุกหัวนอน เว้นเสียแต่ว่าเป็นการขายบ้านเล็กไปซื้อบ้านใหญ่ อันนั้นอาจโดนแค่คนอิจฉาหรือหมั่นไส้

แนวทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบยอดนิยมสำหรับคนที่มีเงินปานกลางถึงมากคือ  การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า เป็นการลงทุนในระยะยาว หวังเก็บกินค่าเช่าเป็นงวดๆ เช่น บ้านเช่า ห้องเช่า โกดังสินค้า คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือที่ดิน ฯลฯ ช่วงหลายปีที่ผ่านมานี้จะฮิตกันมากในหมู่คนทำงานรุ่นใหม่ ซึ่งแต่ก่อนการให้เช่าอสังหาเป็นเรื่องของคนแก่หรือวัยใกล้เกษียณ แต่มายุคนี้เป็นเทร็นด์การลงทุนสำหรับคนหนุ่มสาวที่อาจไม่ต้องมีเงินก้อนโตในตอนแรก แค่มีปัญญาหาเงินก้อนแรกมาดาวน์ให้ได้ แล้วส่วนที่เหลือก็ค่อยไปขอกู้จากธนาคารเอา พอมีคนเช่าก็เอาเงินที่ได้จากค่าเช่ามาผ่อน เป็นช่องทางทำเงินในฝันของยุคนี้ที่ฟังดูง้าย…ง่าย เก๋ ฉลาด นักลงทุนเก๋ๆ พวกนี้แหละทำให้คอนโดห้องเล็กห้องน้อยแถวรถไฟฟ้าที่ผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ดถูกจับจองหมดภายในวันเดียว เพราะเขาอาจเป็นคนมีเงินเดือนที่มั่นคงและมีเงินเก็บเป็นก้อนสำหรับดาวน์ หรือบางคนอาจเอาเงินกงสีของป๊าม้ามาจอง ทุกอย่างจะฟังดูดีสวยหรูมาก ถ้ามีคนเช่า มีเงินผ่อนแบงค์ตลอด ผ่อนลืมๆไปสักสิบยี่สิบปีจนครบก็สบาย แต่ข้อควรระวังของการซื้อสิ่งก่อสร้างนั้นต่างจากการซื้อที่ดิน เพราะราคาที่ดินมักเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่ราคาสิ่งก่อสร้างนั้นมีแต่จะลดลง ถ้าจะลงทุนแนวนี้ ต้องไม่ลืมบวกค่าเสื่อมราคาเอาไว้ในต้นทุนด้วย และต้องมั่นใจว่าจะมีปัญญาหาเงินมาผ่อนไปได้ตลอดรอดฝั่ง

แต่สำหรับใครที่มีเงินเย็นก้อนใหญ่ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเก็งกำไร  ก็เป็นการลงทุนในระยะสั้นและระยะกลางที่ให้เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนงามมาก และอาจจะสูงที่สุดหากเทียบกับการลงทุนแบบอื่นๆ แถมเหนื่อยน้อยกว่า โดยต้องศึกษาหาข้อมูลอย่างจริงจังในการหาทำเลที่มีศักยภาพ และความสามารถในการคาดการณ์ความต้องการของตลาด คุณสมบัติที่เศรษฐีที่ดินทั้งหลายมีเหมือนๆกัน คือสายตาที่แหลมคมในการเลือกทำเลทอง และมีสภาพคล่องส่วนตัวสูง  ไม่ควรเป็นการกู้หนี้ยืมสินมาลงทุน เพราะภาระดอกเบี้ยจะกดดันให้เสียจังหวะและโอกาสที่จะรอขายได้ในราคาแพง

คนที่คิดจะขยายความมั่งคั่งด้วยการเป็นนักเก็งกำไรที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากต้องฝึกให้หูไวตาไวเห็นทำเลทองเห็นโอกาสก่อนใครแล้ว ควรให้เวลากับการศึกษาข้อมูลด้านกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างจริงจัง และทำความเข้าใจกับขั้นตอนในการติดต่อกับหน่วยงานราชการต่างๆ เป็นอย่างดี เช่น สำนักงานที่ดิน ในการทำโฉนด รังวัด ประเมินราคา ขั้นตอนในการติดต่อกับสำนักงานเขตหรือหน่วยงานในท่องที่ซึ่งดูแลเกี่ยวกับเรื่องสิ่งก่อสร้าง เพราะขั้นตอนในการติดต่อประสานงานเป็นเรื่องยุ่งยาก ต้องใช้เวลามากสำหรับคนที่ไม่คุ้นเคย ควรจะผูกมิตรกับนายหน้าผู้เชี่ยวชาญเอาไว้สักสามสี่รายเพื่อช่วยให้เรื่องยากกลายเป็นเรื่องง่าย เพราะนายหน้าหรือตัวแทนขายจะเป็นผู้ชำนาญการในการเดินเรื่องต่างๆ เขาจะคอยบอกเราเสมอเมื่อมีคนเสนอขาย เสนอซื้อ หรือมีทำเลน่าสนใจ และช่วยจัดการประสานเรื่องยากให้เป็นเรื่องง่าย พร้อมกันนี้ก็ต้องคอยเกาะติดตามข่าวสารความเคลื่อนไหวทางธุรกิจและทางการพัฒนาของภาครัฐอย่างใกล้ชิด เช่น แผนการตัดถนน การขยายเส้นทางรถไฟฟ้า หรือการลงทุนของธุรกิจขนาดใหญ่ เพื่อที่จะสามารถวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลต่างๆ ก่อนลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

 

มหาเศรษฐีระดับโลกที่ทุกคนรู้จักอย่าง โดนัลด์ ทรัมป์ ก็เป็นตัวอย่างหนึ่งของคนที่รวยด้วยสัญชาตญาณอันเฉียบคมในธุรกิจอสังหา เขาเกิดในครอบครัวที่มั่งคั่งแห่งมหานครนิวยอร์ค มีพ่อเป็นผู้หล่อหลอมให้เขามีความรู้ในด้านการลงทุน  เขาได้สร้างปรากฏการณ์ความมั่งคั่งเหนือระดับกว่ารุ่นพ่อจนดังไปทั่วอเมริกา แต่ผลงานความสำเร็จที่โลกไม่ลืมของ โดนัลด์ ทรัมป์ เกิดขึ้นเมื่อเขานำเอาพื้นที่เสื่อมโทรมไม่มีราคาและไม่มีใครสนใจมาก่อนบริเวณเกาะแมนฮัตตัน นิวยอร์ค มาพัฒนาเป็นอาคารออฟฟิศและที่พักอาศัย จนทำให้ละแวกนี้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจของอเมริกาและของโลกในปัจจุบัน หลักการง่ายๆของคนรวยคือซื้อของดีราคาถูกมาขายแพงๆ และทรัมป์ก็เช่นกัน เขาชอบมองหาพื้นที่หรือตึกเก่าๆ มาบูรณะพัฒนาให้ดูดีทันสมัย และขายออกไปในราคาที่ได้กำไรมากกว่าที่ซื้อมาหลายร้อยเท่า ว่ากันว่าเป็นมูลค่าทรัพย์สินประมาณ 2,900 ล้านเหรียญ เมื่อเทียบกับต้นทุนแล้วก็แทบจะดูเหมือนได้มาเปล่าๆ อย่างที่เปรียบว่าคนรวยซื้อช้างตัวละบาทนั่นเอง

ถึงทุกคนที่ลงทุนในอสังหาจะไม่ได้รวยเท่า โดนัลด์ ทรัมป์ แต่โดยสถิติแล้ว คนที่เอาจริงเอาจังกับการลงทุนซื้อๆขายๆที่ดินมักไม่ค่อยเจ๊งเหมือนการลงทุนประเภทอื่น อย่างแย่ก็แค่รวยน้อย แต่ส่วนใหญ่จะรวยพรวดพราดจากหลักสิบล้านเป็นร้อยล้านได้ในเวลาไม่นาน ยิ่งมีเงินเย็นและเป็นคนกว้างขวาง โอกาสซื้อของดีราคาถูกก็ยิ่งมาก แต่ทั้งนี้ แม้ว่าคุณจะซื้อช้างมาได้ในราคาตัวละบาท แต่ก็อย่าลืมว่า ขณะที่คุณยังขายช้างไม่ได้นั้น คุณต้องจ่ายเงินเลี้ยงช้าง กวาดขี้ช้าง การลงทุนในอสังหามีค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ต้องเตรียมใจ ไม่ว่าจะเป็นภาษีโรงเรือน ภาษีที่ดิน รวมถึงค่าซ่อมบำรุงสำหรับอาคารสถานที่ การปรับพื้นที่ดิน หรือทำถนนเพิ่ม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นรายการที่ต้องคำนวณต้นทุนไว้อย่างรอบคอบ และที่สำคัญสำหรับการลงทุนในอสังหาประเภทอาคารสถานที่คือระยะเวลาในการทำกำไร ต้องพยายามหาผู้เช่าหรือผู้ซื้อให้ได้เร็วที่สุด หากเป็นการลงทุนซื้อที่ดินเปล่าก็ไม่ต้องปวดหัวกับเรื่องนี้นัก แต่ก็ต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์อย่างระมัดระวัง คอยดูแลไม่ให้เกิดการบุกรุกหรือสร้างความเสียหายแก่พื้นที่ ถ้าหากใครชอบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และรับมือกับรายละเอียดเหล่านี้ได้ดี ก็ถือว่าเป็นช่องทางรวยความเสี่ยงต่ำที่น่าสนใจมากที่สุดช่องทางหนึ่ง

———————–

ที่มา : คอลัมน์ MONEY GROWS จากนิตยสาร ESQUIRE ฉบับตุลาคม 2556

You may also like...